Confronto mutuo fisso variabile - Modello Excel gratis

1. Apri il foglio Confronto Mutui e controlla le colonne disponibili: importo, durata, TAN, TAEG e spese iniziali.
2. Inserisci una o più offerte bancarie, una riga per ciascun mutuo che vuoi confrontare.
3. Compila i dati con i valori reali del preventivo: esempio 180.000 €, 25 anni, TAN fisso 3,15%, TAN variabile 3,40%.
4. Verifica il calcolo della rata, della differenza tra fisso e variabile e del costo totale complessivo.
5. Apri il foglio Riepilogo per leggere il confronto sintetico e capire quale soluzione pesa meno sul lungo periodo.
6. Usa il foglio Istruzioni come guida rapida se devi aggiornare i dati o aggiungere nuove offerte.
7. Salva una copia del file per ogni simulazione importante, così puoi confrontare preventivi ricevuti in giorni diversi.

Il foglio Confronto Mutui dell’immagine 1 è costruito come una tabella operativa, non come un semplice elenco di preventivi. Le colonne vanno da ID Offerta e data simulazione fino a Convenienza e Nota, così puoi confrontare più proposte sulla stessa base numerica.

Per un mutuo da 180.000 € su 25 anni, anche una differenza di 0,25 punti sul TAN cambia parecchio il risultato finale: sulla rata mensile puoi vedere scostamenti di decine di euro e, sul totale interessi, differenze da migliaia di euro. Qui il punto non è solo la rata più bassa, ma il costo complessivo dopo istruttoria e perizia.

Campi che contano davvero

Le colonne più utili sono importo, durata, TAN fisso, TAN variabile, TAEG, spese iniziali e costo totale. Se confronti un fisso al 3,15% con un variabile al 3,40% su 180.000 € e 25 anni, il margine tra le due soluzioni può spostare la convenienza in modo netto.

Per chi è fatto questo file

Lo usi bene se devi scegliere tra più banche, se sei una famiglia con budget stretto o se vuoi simulare l’impatto di un aumento futuro dei tassi. È utile anche a chi rientra in una surroga e vuole vedere se il passaggio abbassa davvero la spesa totale del mutuo.

Nel 2026 il confronto serio non si ferma al TAN: il TAEG include anche parte dei costi accessori, quindi è la metrica più utile quando vuoi confrontare offerte diverse in modo omogeneo. Su un mutuo casa, per esempio, 1.200 € di istruttoria e 300 € di perizia pesano molto di più su importi piccoli che su un finanziamento da 250.000 €.

Dal punto di vista tecnico, il variabile va letto in relazione allo spread e alla base indicizzata del periodo. Se il tasso di partenza è 3,40% e la simulazione mostra una rata più bassa di 35 € rispetto al fisso, devi chiederti quanto margine hai per assorbire rialzi futuri senza stressare il piano di ammortamento.

Confronto corretto tra costo e rischio

Il fisso tende a essere preferibile quando vuoi certezza sul piano di ammortamento e budget stabile. Il variabile ha senso solo se il risparmio iniziale è abbastanza alto da compensare il rischio di aumento: su 25 anni, anche 20 € al mese fanno 6.000 € di differenza.

Perché il TAEG è decisivo

Il TAEG rende visibile quanto paghi davvero oltre agli interessi nominali. In un preventivo con 3,15% di TAN e spese di 1.500 €, il costo effettivo può risultare più alto di quello che vedi sulla sola rata: per questo il foglio somma rata, spese e totale interessi in un unico confronto.

L’errore più comune è guardare solo la rata del primo mese e ignorare il totale interessi. Su un mutuo da 180.000 € a 25 anni, una rata più bassa di 25 € può nascondere un costo finale superiore di parecchie migliaia di euro se il tasso variabile sale anche solo di mezzo punto.

Mescolare costi una tantum e costi ricorrenti

I 1.200 € di istruttoria e i 300 € di perizia non sono come la rata: si pagano all’inizio e vanno trattati come parte del costo totale, non come un dettaglio marginale. Se li ignori, il mutuo apparentemente più conveniente può risultare più caro del previsto.

Confrontare importi o durate diverse come se fossero uguali

Un’offerta da 150.000 € in 20 anni non si confronta correttamente con una da 180.000 € in 25 anni senza normalizzare i dati. Il file serve proprio a evitare questo errore, perché mette sullo stesso piano importo, durata, TAN, TAEG e spese accessorie.

Un altro errore pratico è non aggiornare la simulazione con la data corretta: una variazione di mercato di 0,30 punti sul tasso può cambiare la decisione finale. Se stai scegliendo tra due banche, la differenza vera è spesso nei dettagli, non nel nome dell’offerta.

Quando il confronto evidenzia il costo complessivo più alto, può tornare utile anche un calcolo del rimborso anticipato per valutare l’effetto di chiudere il mutuo prima della scadenza.

Se vuoi usare il modello in modo serio, aggiungi almeno tre scenari: ottimista, base e prudente. Per esempio, puoi simulare un fisso al 3,10%, un variabile al 3,40% e un variabile stressato al 4,00% per capire quanto margine hai sul reddito mensile.

Adatta il confronto alla tua casa

Per una prima casa da 180.000 € su 25 anni, il peso della rata cambia molto se hai 2.000 € netti al mese o 3.500 €. Inserire una nota sul rapporto rata/reddito ti aiuta a capire subito se il mutuo è sostenibile o troppo tirato.

Estensioni utili da aggiungere

• Una colonna per la periodicità del tasso, se vuoi distinguere offerte con ricalcoli diversi.
• Un campo per l’eventuale surroga, così confronti il nuovo mutuo con quello attuale.
• Una colonna per il risparmio annuo, utile quando confronti rate che differiscono di 30 € al mese: in 12 mesi sono 360 €.

Se vuoi usarlo con più preventivi, conviene inserire un colore diverso per le offerte già valutate e una nota finale sul livello di rischio che sei disposto a tollerare. Così il file diventa uno strumento decisionale, non solo un elenco di numeri.

La colonna per l’eventuale surroga trova un uso diretto nel confronto della surroga, così valuti il nuovo mutuo rispetto a quello attuale senza perdere il risparmio annuo.