Surroga mutuo Excel - Modello Gratis

1. Apri il foglio Dati_Mutui e compila una riga per ogni pratica.
2. Inserisci capitale iniziale, capitale residuo, rata attuale, TAN e TAEG attuali.
3. Scrivi le condizioni della surroga: nuovo istituto, TAN, TAEG e nuova rata stimata.
4. Aggiungi i costi una tantum: istruttoria, perizia, notaio e altri costi.
5. Controlla il calcolo del risparmio mensile, del risparmio lordo e del risparmio netto.
6. Passa al foglio Riepilogo per leggere l’esito finale della convenienza.

Il file è costruito per chi deve capire in pochi minuti se cambiare banca ha senso. Nel foglio Dati_Mutui trovi le colonne su capitale iniziale, capitale residuo, rata attuale, TAN attuale, TAEG attuale, durata residua e nuova proposta di surroga. L’immagine 1 mostra una struttura da controllo operativo, non un semplice elenco di anagrafiche.

Il punto forte è il confronto diretto tra la situazione di partenza e quella nuova. Se, per esempio, hai un capitale residuo di 140.000 € con una rata da 760 € e la surroga ti porta a 690 €, il risparmio mensile è di 70 €; su 240 mesi il lordo vale 16.800 €, prima di togliere i costi iniziali.

Colonne che contano davvero

Le colonne decisive sono Spese Istruttoria €, Spese Perizia €, Spese Notaio € e Totale Costi Surroga €. Se il risparmio mensile è basso, anche un costo iniziale di 1.500 € può allungare molto il tempo di rientro, quindi il foglio ti obbliga a guardare il netto e non solo la rata.

Riepilogo per decisione rapida

Il foglio Riepilogo concentra l’esito della pratica in una vista più pulita. L’immagine 2 rappresenta il cruscotto finale: utile se devi presentare il confronto a un cliente, a un familiare o a chi gestisce la tesoreria di una piccola impresa.

La surroga del mutuo è la portabilità gratuita prevista dalla legge italiana, quindi il punto non è pagare la banca vecchia, ma verificare se il nuovo TAEG compensa davvero i costi accessori. Nel modello questo passaggio è centrale: il tasso nominale da solo non basta, perché istruttoria, perizia e notaio possono mangiare una parte del vantaggio.

Un esempio pratico: con una surroga che riduce la rata di 55 € al mese, il beneficio annuo è 660 €. Se i costi totali sono 2.200 €, il pareggio arriva in circa 33 mesi; sotto questa soglia la convenienza è debole, sopra diventa più robusta. Per questo nel file trovi il Risparmio Netto € come dato decisivo.

TAN e TAEG non sono la stessa cosa

Il TAN misura il tasso puro del finanziamento, mentre il TAEG include anche oneri obbligatori collegati al contratto. Se confronti solo due TAN molto vicini, puoi prendere una decisione sbagliata: una differenza di 0,20 punti sul tasso può essere annullata da 800 € di spese iniziali.

Detrazione interessi e scelta della surroga

Se il mutuo è prima casa, ricordati della detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi entro i limiti previsti. Però la surroga non si valuta sulla detrazione: il vantaggio vero è nel cash flow mensile e nel costo totale del debito, soprattutto quando il residuo scende sotto i 100.000 € e il tempo perso in pratica conta più di mezzo punto di tasso.

L’errore più comune è fermarsi alla rata nuova e ignorare la durata residua. Se paghi 620 € invece di 670 €, ma ti mancano ancora 278 mesi, il risparmio apparente può essere molto meno interessante di quanto sembri nei primi cinque minuti di confronto.

Trascurare i costi una tantum

Molti utenti inseriscono solo le spese della banca e dimenticano notaio o perizia. Bastano 1.000 € non considerati per falsare il calcolo del tempo di rientro di quasi due anni, se il risparmio mensile è nell’ordine di 40 € al mese.

Confondere tasso e costo totale

Un TAN più basso non garantisce la migliore offerta. Se il nuovo istituto propone 2,45% di TAN ma 3,10% di TAEG, mentre un concorrente offre 2,55% di TAN e 2,70% di TAEG, il secondo può essere più conveniente sul costo complessivo.

Usare durate diverse senza normalizzare i dati

Confrontare un piano da 180 mesi con uno da 240 mesi senza standardizzare la durata produce conclusioni distorte. Il modello aiuta proprio a evitare questo errore, perché ti porta a stimare il guadagno sul residuo reale e non su un’ipotesi teorica.

Residuo reale e durata da normalizzare trovano un confronto ordinato anche nel piano di accumulo capitale Excel, utile per mettere in sequenza versamenti, tempi e obiettivo finale senza confondere il costo complessivo con la sola rata.

Se gestisci più immobili o più clienti, puoi usare una riga per ogni mutuo e confrontare le offerte in blocco. Con 10 pratiche da 150.000 € ciascuna, la vista ordinata per Risparmio Netto € ti fa capire subito quali posizioni meritano attenzione prioritaria.

Aggiunte utili da fare subito

• Inserisci una colonna per la data di prima offerta, così confronti i preventivi ricevuti in giorni diversi.
• Aggiungi un campo per la penale o per eventuali costi non ricorrenti, se vuoi una stima più prudente.
• Usa un filtro per città o istituto, utile se segui molte pratiche nella stessa area.
• Se lavori con il cliente, affianca una nota su durata residua e obiettivo mensile massimo.

Quando conviene usare questo file

Il modello è utile sia per una famiglia che vuole ridurre la rata di 80 € al mese, sia per un consulente che deve presentare un confronto numerico al cliente. Se il risparmio annuo supera 1.000 € e i costi sono sotto 2.000 €, hai già una base concreta per discutere la surroga in modo serio.

Il confronto numerico al cliente funziona bene anche con il calcolo rendimento BTP Excel, utile per affiancare alla surroga una stima ordinata di rendimento e valutare meglio il peso dei costi rispetto al beneficio atteso.